Ekonomi Haberleri: Ev sahibi ve kiracılar, kolay bir yöntem varken davalık olmayın! Depozito düğümünü ‘ortak hesap’ çözer

Duygu Erdoğan / İSTANBUL - Kiracıdan ‘güvence bedeli’ olarak alınan depozito konusunda taraflar arasında uygulanmayan ve belirtilmeyen birçok nokta, tartışmalı kararları beraberinde getiriyor.Kiralık evler için yapılan depozito ödemeleri,son yıllarda hızla artan kiralar baz alındığında iade süreçlerine ilişkin farklı tartışmalarla gündeme geliyor. Ev sahibi ile kiracı arasında çözülemeyen depozito sorunu çoğu zaman yeni bir dava konusu oluyor.Özellikle uzun dönem kiracı olanların mülkten çıkarken alacakları depozitonun ilk girişte verdikleri tutar kadar mı, yoksa mevcut kirası üzerinden mi hesapyapılacağıhakkında farklı görüşler dile getiriliyor. Hem Yargıtay’ın yıllar önceki bir kararı emsal oluşturup, hem de Borçlar Kanunu’nda ilgili bir maddeyle bu süreç belirlenmiş olmasına rağmen taraflar arasında depozitoya yönelik karşılıklı suçlamalar yapılıyor.Depozitohakkındaki merak edilenleri ve sürecin işleyişini Gayrimenkul HukukuUzmanı Avukat Ali Güvenç Kiraz anlattı…

1- Depozito nedir?

Taşınmazda tahliye dönemi düşünülerek herhangi bir zarar ziyana karşı alınan; en fazla 3 aylık talep edilebilen, bir güvence bedelidir.

2 - Depozito güvence bedeli olmak dışında başka bir ödeme yerine sayılabilir mi?

Hiçbir şekilde ödenmemiş kira gibi farklı bir ödemeye sayılamaz, mahsup edilemez.

Mülkte ortaya çıkan bir ziyan varsa, veya aidat gibi ödenmemiş bir yan gider varsa mahsup edilebilir. Mevcut taşınmazda bir zarar ziyan varsa onlar yapıldıktan, düşüldükten sonra ev sahibi tarafından kiracıya iade edilir.

3 - Depozito ödemesi nasıl yapılmalı?

Depozito elden verilmemeli, mümkünse vadeli ortak bir banka hesabına yatırılmalı, elden veriliyorsa mutlaka teslim belgesi karşılığı verilmeli. Konut ve çatılı işyeri kiralarında depozito en fazla 3 aylıkkira bedeliolabilir.Depozito, kiraya verenin tek taraflı tasarrufuna açık olmamalı.

4 - Kiracı uzun dönem oturduğu konutta oluşan çeşitli zararlar için ev sahibinden depozitoyu alıp kullanabilir mi?

Kiracı taşınmazda otururken meydana gelen hasar ve zararlarda depozitoyu kullanamaz. Bu şekilde oluşan zarar ve hasarlarda öncelikle kiracı kusuruna bakılır. Ancak taşınmazdan kaynaklı bir zarar meydan gelmiş ise kiracı bu durumun tespitini yaptırdıktan sonra mal sahibinden zararın giderilmesini isteme, zararı kendisi giderip kira bedelinden düşme veya hasar oranında kira bedelinin düşürülmesini talep etme hakkına sahiptir. Bunların hiçbirisi depozito kapsamında değerlendirilemez.

5 - Kiracı evden çıktığında depozitoyu nasıl talep edebilir?

Kiracı evden çıktığında aidat bedellerini, ortak taşınmaza ait giderleri ödediğini ispat ederse ve zarar ziyan olmadığını da teslim anında ispat ederse depozitoyu geri ister. Mal sahibi de zarar ziyan olduğunu düşünüyorsa bunu giderdikten sonra kalan bakiye depozitoyu iade etmek eğer depozito üstünde zarar varsa bu bedeli talep etmek hakkına sahip. Taraflar anlaşamazsa son kararı mahkeme verir.

6 - Döviz ya da altın gibi farklı bir yöntemle ödeme yapılırsa ne olur?

Depozito Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında 32 sayılı tebliğ gereği Türkiye’de yerleşik kişilerle yapılan kira sözleşmelerinde dövizveya altınvb cinsi verilemez. Ancak yasağa aykırı şekilde verilmiş ve sözleşme sona ermiş ise mal sahibi aldığı şekilde iade etmek zorunda. Herhangi bir şekilde yabancı para olarak alınmış ise mal sahibi yabancı para cinsinden iade etmek zorundadır.

7 - Depozitonun elden ödenmesi durumunda ne yapılmalı?

Ev sahibinin ‘masraflara harcadım’diyerek depozitoyu iade etmemesi durumunda kiracının ilamsız icra takibi başlatması veya alacak davası açması gerekir. Bu noktada ispat yükü kiracıdadır. Bu nedenle kira sözleşmesinde elden yapılan ödemenin ‘güvence bedeli teslim edilmiştir’ gibi ibarelerle belirtilmesi büyük önem taşır.

İade süreci düğüm haline geliyor

En büyük tartışma ise iade edilme sürecinde, depozitonun ne şekilde iade edileceği konusu; adeta bir düğüm halini alıyor. Yeni Borçlar Kanuna göre temel kural, depozitonun bankada bir vadeli hesaba ortak yatırılması şeklindedir. Kira sözleşmesi bittiğinde mülkte bir zarar ziyan yoksa ortaya çıkan vadeyle birlikte buradaki miktar kiracının olur, ev sahibi ne depozitodan ne de vade farkıyla oluşan tutardan bir şey talep edebilir. Uygulamada kural yok gibi davranılıyor; ev sahibi de kiracı da uygulamıyor.

Emsal karar ne diyor?

Dava konusu olan durumlarda sonuç olarak genellikle Yargıtay’ın yıllar önce aldığı bir karar emsal oluşturuyor. Buna göre ise,özellikle uzun dönem kiracılar, örneğin 8-10 yıl sonra evden çıkarken, artık daha önce verdikleri depozito bedelini bugünkü kiralarıyla günceloran üzerinden geri alabiliyor.

Kurala değil, sözleşmeye bakıyorlar

Piyasadaki hükümde yani uygulamada tarafların hepsi de sözleşmeye bakıyor. Bu nedenle sözleşmeye yazılanlara dikkat etmekte fayda var. Kira sözleşmesinde “depozito verildiği şekilde tahliye halinde zarar yok ise aynen iade edilecektir” yazıyorsa ilk kiracılık döneminde ne kadar ödendiyse o iade edilir. Bu şekilde madde yok ise depozito tahliye tarihindeki kira bedeli ve kaç aylık kira bedeli karşılığı olarak alınmışsa aynı şekilde iade edilir. YaniMevcut kira bedeli kapsamında tahliyede ilk ödenen bedelin iade edileceği sözleşmeye yazılmış olmalı aksi halde son ay kira bedeli üzerinden belirlenecektir.